經(jīng)濟(jì)危機(jī)并不是一件壞事，你調(diào)控的比較好的前提下。就像大火要燒到了居民區(qū)，你必須把它滅掉。局部地區(qū)你要滅火，比如燒到古跡，那就要撲滅。有些地方我就要你去燒，他是有道理的。整個社會的經(jīng)濟(jì)機(jī)制需要平衡，同樣需要這樣一場大火。
問：您怎樣看待今年北京房地產(chǎn)銷售情況？
答：今年大部分房地產(chǎn)項目的銷售都可以，難過的項目不多，只要不離譜，只要重視一點銷售，顧及到市場，產(chǎn)品不過于老化，大部分項目的日子都好過。每個開發(fā)商都希望賣的更好，我們的項目賣的都不錯。
問：目前根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，10份房產(chǎn)銷售量已經(jīng)下降到2%，你怎么看待這一情況？
答：我認(rèn)為銷售量下滑的主要原因有：
第一，產(chǎn)品供應(yīng)量不足。銷售量下降不是因為市場不好，價格還在一個上升的趨勢，很多地方已經(jīng)沒有房子可賣了，像是你要買我的后現(xiàn)代城，但已經(jīng)沒有房子了。
第二，也是最大原因是銀行支持力度不夠。銀行對于房地產(chǎn)投資，特別是個人按揭房貸限制不象原來那樣寬松，對于買第二套、第三套房子的限制更加嚴(yán)格了，相對以前來說支持力度不太強(qiáng)，這就造成很多購房者因為資金的問題暫緩購房。
另外還有一個原因就是數(shù)據(jù)不盡準(zhǔn)確到位。特別是10月下旬到11月，朝陽等很地區(qū)因為機(jī)構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)調(diào)整速度導(dǎo)致很多該登記的數(shù)據(jù)還沒有登記，另外因為負(fù)責(zé)登記的工作人員太少，需要登記備案的數(shù)據(jù)特別多，造成了統(tǒng)計滯后，也是數(shù)據(jù)統(tǒng)計下降的原因。
問：加息對我國房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣的影響？
答：可以看出來這實際上是中美經(jīng)濟(jì)技術(shù)上的較量，這種加息是迫于無奈。
對房地產(chǎn)行業(yè)來說，心理上的影響大于實際影響。現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)很理智了，不會聽風(fēng)就是雨了，所以加息對市場的影響是很小的。
我認(rèn)為真正影響市場的原因還是供求關(guān)系，以及對未來經(jīng)濟(jì)看好度的一個判斷。做按揭買房子，還貸的時間一般15到20年，在這段時間里這種利息的變動是正常的。利息會經(jīng)常隨著經(jīng)濟(jì)的起落而浮動的。利息的變化是有漲有落，不是也不可能一直跌或者一直漲的，他總是有起有浮的。利息的變化，整體上還是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡的。
問：最近上海豪宅銷售主要是外地人或外資購買，你怎樣看待這種情況？
答：上海豪宅本來本地人買的就很少，本地人買房有居住也有投資，相對來說是以居住為主的，本地人用于投資的比例要小于外地人到上海投資，這是很正常的。
上海的房價，現(xiàn)在來說，是以1萬為分界點的，高于1萬的房子需要一個消化周期，1萬以下的房子在市場供應(yīng)上還是不足的，很多人還是買不到�，F(xiàn)在，上海房地產(chǎn)市場還是好的，我不擔(dān)心上海的房價會跌，會出現(xiàn)泡沫。房價是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而調(diào)整的，現(xiàn)在上海的房價即使跌，也不會出現(xiàn)大幅下跌，跌到兩年前的水平去。
問：最近有10個億的資金進(jìn)入上海房市，尤其是豪宅這一塊，這會不會是開發(fā)商炒做的？
答：不可能是開發(fā)商炒做。開發(fā)商來說他需要資金，他不可能在拿出錢來把房價炒高，根本就沒有必要去做這件事情。外資看好上海房市，他進(jìn)來，無論是過橋還是洗錢或者是正式投資行為，總的來說還是首先是看好這一市場他才來做。為什么投資到上海、北京？還因為他們是看好這兩地的經(jīng)濟(jì)，兩地市場的。
像是國外有很多基金嘴上喊著中國有房地產(chǎn)泡沫，下面操作的時候卻在不斷的吸納。實際上他也想進(jìn)來，但是最好的時機(jī)已經(jīng)失去，他已經(jīng)晚了一步，投資成本已經(jīng)升高了。通過考察，他發(fā)現(xiàn)還是有利潤空間，但是現(xiàn)在進(jìn)來的話，他的利潤額就比較低。他希望房價不要因為他的介入而猛漲，他要在底下多吸納一點相對低價的房子、物業(yè)。所以他嘴上喊泡沫。實際上越是喊泡沫的，他買的房子越多，這是很正常的。就象我有一個客戶，他看好了一套房子，想買，他就說房子要降價了，并且用了很多證據(jù)證明他的論點，就是希望房子能夠再優(yōu)惠一點，這實際就是一種購買心理的表現(xiàn)，最終他還是買了。如果真的出現(xiàn)泡沫，他干嗎還要買呢！
問：明年的項目有那些？
答：明年項目的分布是東邊兩個，西邊三個。在西釣魚臺，中央電視塔的西側(cè)，又拿了快新地。
問：這幾個項目是投資型的多一些還是居住型的多一些？
答：應(yīng)該說不存在投資和居住這一分別，可以說所有的物業(yè)都可以用于居住或者辦公，他們也都可以用于投資理財。
我們現(xiàn)在投資是狹義的理解。就是：我買了一套房子作為居住，過段時間房價漲了我就把它賣出去。廣義的投資應(yīng)該是：我買了一套物業(yè)，不管我是作什么用途，無論是居住還是租出去或者以后留給孩子，實際上這種購置物業(yè)的本身就帶有投資的色彩。
你買車大多是為了使用，當(dāng)然我也可以買來租給別人，但一般是出租車公司這么做。大部分買車還是用來使用的。但是買房子的話，首先要判斷這個房子值不值得投資，值不值得買。判斷物業(yè)是否值得投資的根據(jù)是什么？就是看這一物業(yè)是適合居住或是適合經(jīng)商。然是適合居住的，那么這個房子的居住舒適性就很強(qiáng)。這是判斷房子值不值得買的重要標(biāo)準(zhǔn)。
我認(rèn)為投資和居住是相互關(guān)聯(lián)的。像是很多人買我們的房子是為了投資，買完了以后他發(fā)現(xiàn)我們的房子居住著更舒服、舒適，他的想法就變了，他就到這來居住，把原來的房子租出去。也有人開始買房是為了居住，但是他看到別的地方有更好的房子，他的資金情況又允許的情況下，他又買了一套，原來作為居住用的房子，就出租出去�？偟膩碇v人們買房的目的是在變化的，除非是第一次買房只買一套房子。
問：你怎么看待現(xiàn)在社會上關(guān)于房價問題的探討？
答：關(guān)于房價，我不贊成只漲不跌，也不贊成泡沫。這幾年來說整個房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢還是很好的，在沒有一個新的投資品種出來以前不會有太大的變化。
目前中國可以作為投資的渠道還是很少的。原來最早的投資手段是儲蓄，后來就有儲蓄到買國債、到股票再到期貨。在股票、期貨因為體制以及管理上等很多原因，造成市場情況不太好。很多人就開始做物業(yè)。當(dāng)然如果全民都來做物業(yè)的時候，肯定不是一件好事了，那么很快物業(yè)的升值空間就會有限了。就象全民炒股票，當(dāng)大家手里都捏著股票的時候，幾百億幾千億的資金囤積在市場中，沒有更多的資金來拖著這個市場，那么他的上漲空間就很小，甚至就會開始下跌了。同理當(dāng)大家都去按揭買房的時候，買一套兩套三套。大家都是負(fù)債去買房的時候，一方面造成銀行方面的壓力；另一方面，當(dāng)達(dá)到一定的程度，房市就會出現(xiàn)問題。這個問題出現(xiàn)不會是今年明年，可能要在未來很長的一個時間才會出現(xiàn)問題。只有出現(xiàn)問題以后，人們對房地產(chǎn)投資熱情才會減小。
問：既然有這種問題會出現(xiàn)，有沒有辦法來規(guī)避這種危機(jī)，或者有沒有辦法把這種危害降到最低呢？
答：這個危機(jī)要避免很難，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。90年代初海南那只是局部地區(qū)，日本也發(fā)生過泡沫破滅，香港也有這種情況。
目前要是想把危害降低只有通過宏觀調(diào)控進(jìn)行調(diào)整。但我認(rèn)為這個是非常難的，危機(jī)的根本原因是由市場本身發(fā)展規(guī)律決定的。既然是按市場規(guī)律辦事，總有人要損失的，不是房地產(chǎn)商的損失就是普通消費(fèi)者的損失。市場是平衡的，他是在循環(huán)的，有人得到有人就要損失，不可能大家一起都獲得利益的。就像很多人不理解美國的黃石公園的大火，美國人有能力很快撲滅，但他不去管它。因為自然生息的需要，每隔一段時間他就要來一場大火。一場大火下去，眼前看是一種損失，長遠(yuǎn)看卻是一件好事，大火維護(hù)了公園的生態(tài)平衡。
經(jīng)濟(jì)危機(jī)并不是一件壞事，你調(diào)控的比較好的前提下。就像大火要燒到了居民區(qū)，你必須把它滅掉。局部地區(qū)你要滅火，比如燒到古跡，那就要撲滅。有些地方我就要你去燒，他是有道理的。整個社會的經(jīng)濟(jì)機(jī)制需要平衡，同樣需要這樣一場大火。不過這場火，這種危機(jī)什么時候發(fā)生就很難預(yù)測了。
問：國外很多機(jī)構(gòu)都在預(yù)測我國的房地產(chǎn)危機(jī)，有的說就在最近幾個月，您怎么看？
答：他的這種預(yù)測已經(jīng)過去好幾個月了，我始終認(rèn)為，他的這種預(yù)測是不準(zhǔn)確的，是偏離事實的。造成這種結(jié)果的原因，我認(rèn)為有兩個：一個是因為他對中國這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)的構(gòu)成以及背后的文化，心理行為的科學(xué)不完全理解。第二，我他是一種戰(zhàn)術(shù)上的說法，他說這些的背后都是有原因的，這些原因我們還是要仔細(xì)考慮判斷的。我認(rèn)為他這是一種機(jī)會主義，就像你知道狼總有一天要來的，他現(xiàn)在總是喊狼來了，每天喊一次。等到狼真的來了的時候，他就說：你看我預(yù)測的多么準(zhǔn)確。
這誰都可以去說。如果這樣你一直喊下去，總有一天狼會來的。但實際上，他心里是沒底的，就像賭博一樣，一直押，總會有一把會押中的，他現(xiàn)在就是在堵他的運(yùn)氣。
問：聽你講了這么多關(guān)于房地產(chǎn)的觀點，但我們對您的過去還不是很了解，你能不能給我們簡單介紹一下您自己的一些情況以及你是怎樣進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的？
答：對于房地產(chǎn)我很早的時候就喜歡上了，那是在七十年代末八十年代初，當(dāng)時還沒有房地產(chǎn)這種說法。
當(dāng)時在上海比較流行‘換房子‘，我家就換過七八次，當(dāng)時房子換來換去的，越換越好了，就覺的很好玩。比如有一次，我家把浦西的房子換到浦東，房子擴(kuò)大了一倍。那時候浦東發(fā)展的沒有浦西好，所以就流傳一種說法，‘寧要浦西一張床不要浦東一間房‘。所以當(dāng)時換的就很好，不光是房子大了，其他配套也很好。但是現(xiàn)在說法就換過來了。
實際上，房價是和城市的區(qū)域發(fā)展是分不開的，每個區(qū)域的房價發(fā)展是不一樣的。拿北京來說，北面五年來房價的漲幅和南面是不一樣的，為什么呢？這就是一個區(qū)域性，因為北部有亞運(yùn)村、有奧運(yùn)村，整個北邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好，這就是一個城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性造成的。對于房地產(chǎn)這快，你看準(zhǔn)了，抓住了，就會很有意思了。
第二，是一種對未來生活變化的把握。原來可能是以房間多少判斷房屋的好壞�，F(xiàn)在，更多的指標(biāo)可能是房屋的舒適性，環(huán)境、配套設(shè)施的好壞等等，他的每個階段判斷標(biāo)準(zhǔn)是不同的。
原來我住在市中心，房子密度很大，可能我一萬二買的，長到一萬五就漲不上去了。但是有的地方我6000買的，可能要漲到一萬二，為什么呢？因為這個地方的環(huán)境非常好，區(qū)域的交通配套設(shè)施非常齊全，他的升值就快。
�。ㄓ浾撸何矣X得你對房地產(chǎn)好想就是玩一種游戲，有游戲人間的味道！答：實際上每個搞策劃的，都把事情當(dāng)作一種游戲，喜歡玩，才能玩的好。）
我是82年上的大學(xué)，當(dāng)時第一，還沒有房地產(chǎn)類專業(yè)，第二，當(dāng)時中國的房地產(chǎn)還沒有啟動，我又喜歡旅游，想到國外看一看，就選擇了國際航運(yùn)專業(yè)，學(xué)習(xí)船舶機(jī)械，準(zhǔn)備學(xué)成以后就有機(jī)會出國轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。
86年到88年，我畢業(yè)以后成為了國際海員，每到一個國外的城市，我都要很關(guān)注的去看一看當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性的建筑、經(jīng)典建筑。
86年到92年，回到了大學(xué)工作，主要從事行政管理搞研究，做起了教授，在這一階段，有時間了，我就進(jìn)修了城市規(guī)劃學(xué)方面的東西。
92年，一個偶然的機(jī)會進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，開始做地產(chǎn)的開發(fā)和營銷，主要還是營銷這一塊。
96年開始做自己的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司，當(dāng)時叫咨詢公司，主要從事防地產(chǎn)咨詢。實際上真正作房地產(chǎn)是96年。2002年，來到北京。這些年接觸過的樓盤已經(jīng)記不清了。（哈哈哈……）
問：你從事房地產(chǎn)行業(yè)這么久了，這些期間有沒有一些事情讓您特別難忘的？
答：做房地產(chǎn)，在92年到96年這段時間，相對是比較簡單的，門檻相對較低，這也是為以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了一個很扎實的基礎(chǔ)。
比較難忘的就是剛開始的時候。那段時間，做房地產(chǎn)除了搜集一些國外的項目作為參考以外，國內(nèi)可以參照的項目非常少。主要靠自己摸索，這對我以后是非常有幫助的。
這期間我經(jīng)歷了國家第一次宏觀調(diào)控，那時候是比較艱難的。93年底的時候出現(xiàn)了一些問題。因為當(dāng)時選地不是很懂，拿的地位置不是很好。所以房子非常難銷，賣了半年多，房子銷售量還是上不去，資金鏈已經(jīng)接近斷裂，當(dāng)時非常難受。但還是在銷售方面動了很多腦筋，營銷的手法要比現(xiàn)在多。
比如：93年底我們就推出了買房三包、購房試住，還搞了一個作享三成，就是客戶買房，當(dāng)時上海買房首付是30%，70%可以做按揭或者公積金貸款。那么，他買房付三成的首付，剩下的七成里我們幫他付三成。因為當(dāng)時上海文教系統(tǒng)有一批公積金，正好只夠首付。當(dāng)時上海很多人也沒有按揭買房方面的意識。我們一套房子的總價是20萬，他只要付17萬我們給他付3萬，‘坐享三成‘在當(dāng)時上海還是非常少的。
所以現(xiàn)在很多營銷手段我們當(dāng)時都用過，這是現(xiàn)在我們能做的很成功原因之一。很多那時買房人的貸款是今年才還清。10多年，我們沒有一例官司，也沒有發(fā)生糾紛。應(yīng)該說做的還是比較成功的。
95年開始，我們就更重視產(chǎn)品了。產(chǎn)品的好壞會直接影響市場營銷，是市場的關(guān)鍵。95年以后，每一次開發(fā)新項目之前，首先要決定做怎樣產(chǎn)品，這種對產(chǎn)品的重視也是新松集團(tuán)的特色和特點。
和新松集團(tuán)合作是從2000年開始接觸的。接觸以后發(fā)現(xiàn)，我們都是把產(chǎn)品的開發(fā)擺在首位的，就非常合拍。大家都認(rèn)為產(chǎn)品的開發(fā)是房地產(chǎn)的第一要素，所以就有了和新松集團(tuán)的合作。產(chǎn)品第一要素不是一句空話，因為你拿到地以后，地段是不能改變的，產(chǎn)品的開發(fā)要根據(jù)市場的變化，以及對市場的一種預(yù)判。我們把產(chǎn)品和市場的結(jié)合做的十分完美，只有結(jié)合好了，房子才能滿足市場的需要，才能很快的銷售出去。所以對產(chǎn)品的研究是我們最主要一項工作。
問：您做為房地產(chǎn)方面的專家，您怎樣看待房地產(chǎn)在整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位？房地產(chǎn)的社會性體現(xiàn)在哪幾個方面？
答：房地產(chǎn)只是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，起到了一個相當(dāng)重要的作用，可以稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。但從整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史長河來說，房地產(chǎn)只能是經(jīng)濟(jì)的一個組成部分。所以我們不要片面夸大房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用，也不要輕視其對經(jīng)濟(jì)的影響。
就像汽車在相當(dāng)長時間內(nèi)成為各國的支柱產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點，或者是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的重點。但從長遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為任何產(chǎn)業(yè)都不可能是持續(xù)的支柱。任何產(chǎn)業(yè)都要經(jīng)歷朝陽時期和夕陽時期。任何行業(yè)都是周期性的，只是周期的長短而已，他不可能永遠(yuǎn)都是朝陽。這種周期，有的行業(yè)可能是要兩百年的歷史，有的只是幾十年的歷史，甚至有些產(chǎn)業(yè)的周期就是一兩年。像當(dāng)年錄音機(jī)的周期可能就是十幾年；馬上就有VCD了，VCD的周期只有5年；現(xiàn)在DVD的周期可能就10年左右的時間，這些產(chǎn)品的周期是非常短的。不管哪個行業(yè)他終歸是要沒落的。
問：我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在是處于發(fā)展那一個階段？
答：這個問題很難回答，從我們國家來講，他由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性造成地區(qū)間市場的不同。從全球來講，他也有區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性。今天的中國可能是明天的其他國家，可能是昨天的美國或是前天的日本。就我們國家來說，房地產(chǎn)正處于一個發(fā)展成熟的初期，一般來說，每個產(chǎn)業(yè)的成熟階段都是比較長的 ，從形成到成長、發(fā)展到一個高峰。他成熟以后的衰敗也是比較快的。
記者：現(xiàn)在的房地產(chǎn)正在逐步完善的階段？
答：對，現(xiàn)在我國房底產(chǎn)正在處在一個完善的階段。一般一個市場的發(fā)展要經(jīng)歷4-5個階段，房地產(chǎn)一般分為五個階段，現(xiàn)在房地產(chǎn)正在處于第二階段。從第一階段到第四個階段屬于成熟發(fā)展期，這段時間是要很長的。第五階段也就是衰敗期，那可能很快。
記者：現(xiàn)在國家正在打造大型房地產(chǎn)公司，正在整合這一市場，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到一個頂峰了。
答：我不是這樣看的，達(dá)到頂峰的時間還早的很。雖然我們現(xiàn)在已經(jīng)到了喜瑪拉雅山，但離珠峰還很遠(yuǎn)。在中國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展可能要三十年時間，如果我們把他的起點放在90年代初，那應(yīng)該還有15年時間。同時，地區(qū)發(fā)展不平衡，上海做完了做北京，北京作完了天津，天津作完了可以做武漢，等等內(nèi)地還有很多城市等著去開發(fā)。
問：新松在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中是一個什么樣的地位，他發(fā)展的規(guī)劃是什么？
答：我們做為一個專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們沒有做一個長遠(yuǎn)的遠(yuǎn)景的規(guī)劃，我們就是希望成為一個更專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們的發(fā)展也是根據(jù)經(jīng)濟(jì)、市場的發(fā)展而發(fā)展的。我們沒有這種作老大或者進(jìn)入房產(chǎn)界前幾名的想法。我們覺得該做的時候就做，該退的時候就退。
問：國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到頂峰時候，您會怎么做，你會否轉(zhuǎn)向其他行業(yè)？
答：國內(nèi)做差不多了，可以做其他國家啊，亞洲做差不多了還有非洲��！
問：聽您講述了這么多事業(yè)上的事情，現(xiàn)在問您一個私人的問題：您的大部分時間都放在工作上了，您怎樣看待家庭的？
答:對于家庭，現(xiàn)在的確是顧不上了。目前對于家庭來說，我的責(zé)任就是把事業(yè)做好。但這不是我不顧家，因為實在沒有時間。我以前是很照顧家的，特別是在大學(xué)教書那段時間，天天買菜、洗衣服、研究菜譜、做菜等等。我把這些看成一種樂趣。人在生活中盡量活的輕松一點，看的淡一點。把生活中的事情看做一種樂趣，不追求完美，順其自然一點。但工作上一定要投入，要專注�？梢哉f是做人心態(tài)上是無為而治，做事上要有為而過了。（哈哈……）
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